天津房价走势最新动态消息图,天津未来房价大跌还是大涨

2022-02-22 00:57:30华夏高考网

2018的房价会跌吗?2018市场会是什么行情,2018年房价走势分析预测!……
我们从以下四方面来分析预测2018年房价走势:
1、人口


我国社会化进程已经进入“下半场”,人口流向是从小城市流向中心城市。
目前不得不承认的是,我国确实已经步入“人口老龄化”的阶段,“人口红利”的优势在逐渐减少,未来将不会有太多年轻人从农村涌入城市;
然而,事实上,人口老龄化对房产市场的影响不会像想象的那么大。因为虽然人口老龄化的事实不可否认,但事实上,人口基数足够大,而且二胎政策已经放开。
最重要的是,我国的城市化已经进入下半场,远不是原来“农村包围城市”,而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。
2018年房价会不会涨?2018年房价走势分析预测!
目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源,同时也迸发着更多的机会,更加新鲜的文化和思想,始终吸引着全国各地的目光。
以北上广为首的70个大中城市来说,目前的房产库存,其实还远远不够。
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下图是2010-2016年31城小学生人口变化的情况。之所以采用小学生人数反映人口变化,是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩,真实性有待商榷。
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图中可以清晰看到,厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错,未来凭借着其本身的优势,也应该不错。
除了北京、上海之外,其他城市都在争夺人口,深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战,再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市,这些城市有着较好的人口增长预期,未来的购房需求量继续膨胀。
2、土地
一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期,土地供应逐年减少。
关于土地供应,大家不得不承认的是,目前一二线城市的土地供应趋势确实在逐渐减少。
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上图是2017年1-9月份不同城市土地市场的销售情况。可以看出:
一线城市总体来看土地供应同比确实在增加,且楼面价有所下降
而二线城市土地供应量持续走低,然而楼面价却上升了22%,即地价上涨超过四分之一
对于一线城市,北上广深作为政策调控的核心,土地供应量有所回升。
尤其是北京名列前茅季度的土地供应就已经达到去年全年的供应,但是这种供应,盘旋在北京的房企仍然不领情,主要也是因为去年的供地量实在太低,不足120万平方米。
所以今年的多倍土地供应仍然起不到太多作用,即使今年是去年土地供应的10倍,总体来看也不足1200万平。
上海和广州今年的土地供应量也有所回升,住宅用地增幅在18%左右。但这个土地供应量基本也是杯水车薪,更何况,这部分土地里还有那么多的租赁用地,共有产权,商服用地等。
同时深圳,土地供应量着实是百分百的减少,今年前三季度住宅土地销售量为0。
同时,因为房价最主要的组成部分就是地价,地价上涨四分之一,房价不可能不涨。今年二线城市土地成本上升四分之一多,即使开发商放弃利润,只是单纯为了公司的运作,品牌的扩张,但是地价高居不下,房价肯定不能低啊。
开发商的底线无非是不赚钱,但是不能赔钱。
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所以,从中期看来,一二线城市的土地供应会持续走低,一方面是城市总体规划的布局,另一方面也是限于18亿亩耕地红线,这是一个具有法律效力的约束性指标,18亿亩耕地根本上是不可突破的底线,所以加大土地供应困难重重。